Phân khúc nhà ở cao cấp có bội thực?

Trung tuần tháng 7 vừa qua, Công ty Phú Mỹ Hưng đã đánh dấu cho sự trở lại của dòng căn hộ cao cấp mà công ty này đã thành danh từ những năm 2009 bằng sự ra mắt của 268 căn hộ thuộc dự án RiverPark Premier, có diện tích trung bình từ 112 – 231m2/căn. Dự án của Phú Mỹ Hưng ghi dấu ấn bởi có mức giá chào bán khá “chát” trên thị trường, từ 6 – 18 tỷ đồng/căn.

Không chịu kém cạnh, cùng thời điểm này một chủ đầu tư khác là CTCP Đầu tư Nam Long, dù đã khá quen thuộc trên thị trường với phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền nhưng nhận thấy cuộc đua cao cấp đang có phần “nóng” lên, vì vậy đã nhanh chóng tung ra thị trường dòng sản phẩm Valora Fuji với mức giá trung cao, khoảng 6 tỷ đồng/căn.

Ảnh minh họa

Trước đó, dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang đã gần như “bội thực” với sự góp mặt của dự án Vinhomes Golden River ngay tại trung tâm quận 1. Dự án có quy mô rộng hơn 25 ha, tổng cộng có tới 16 tòa nhà, trong đó bao gồm 3.000 căn hộ có mức giá từ 4 – 15 tỷ đồng. Đối với loại biệt thự dù số lượng chỉ 63 căn, nhưng mức giá không khỏi khiến người mua phải “giật mình” khi được chào bán lên đến gần 20 tỷ đồng/căn.

Theo đánh giá của CBRE, chỉ riêng sự tham gia của dự án Vinhomes Golden cũng đã góp phần đưa nguồn cung căn hộ cao cấp thời gian qua tăng lên đáng kể. Cụ thể, tính đến hết quý II/2016, tổng nguồn cung mới trên thị trường đã tăng lên 22%.

Điều đáng nói, dự án của Tập đoàn Vin cũng ghi nhận kết quả kinh doanh khá khả quan khi gần như lượng căn hộ hạng sang được giao dịch thành công tương đương với mức bán được trong phân khúc này trong vòng 8 năm qua. Không biết có phải tỷ lệ hấp thụ khả quan của thị trường đã tiếp thêm nguồn động lực để liên tiếp gần đây, nhiều chủ đầu tư khác như Khang Điền, Novaland, Hưng Thịnh, An Gia... tiếp tục gia tăng nguồn cung đối với dòng sản phẩm căn hộ, biệt thự hạng sang với giá bán hàng tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, dưới con mắt đánh giá của không ít chuyên gia xu hướng tập trung quá nhiều vào dòng phân khúc cao cấp rất dễ dẫn đến nhiều rủi ro bởi thời điểm hiện tại thị trường BĐS mới vừa ấm lên, giao dịch thành công ở một vài dự án chưa phản ánh hết thực tế nhu cầu của thị trường. Hơn nữa, đối với sản phẩm cao cấp chỉ phục vụ một bộ phận khách hàng có thu nhập cao chứ không phải đại đa số người mua.

Theo tìm hiểu của phóng viên tại một số dự án cao cấp, phần lớn người mua căn hộ cao cấp thuộc giới đầu cơ, họ có thể “ôm” cùng lúc từ 5 - 7 đến vài chục căn, thậm chí là cả một block của một dự án sau đó phân phối lại, đẩy giá thành tăng cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đưa ra lời cảnh báo, hiện tượng phát triển “nóng” đối với phân khúc cao cấp trên thị trường thời gian qua dễ dẫn tới lệch pha cung cầu, nếu không cẩn trọng, tỉnh táo trước xu hướng này, nhiều chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với lượng tồn kho trong thời gian tới.

Đặc biệt, việc mua đi bán lại, sang tay nhiều lần khiến cho giá trị thực sự của BĐS cũng bị đội lên rất nhiều, dẫn đến người mua khó sở hữu. Vì vậy, điều này không chỉ ảnh hưởng đến sức cầu do người mua cẩn trọng hơn khi rót vốn vào dòng sản phẩm cao cấp mà về lâu dài còn có thể dẫn đến méo mó thị trường do không phản ánh đúng nhu cầu và thu nhập thực tế của đại đa số người dân.